Kira Beyannamesi Vermeli Misiniz?

Ömer Lütfi ÖZENÇ
E. Vergi Dairesi Müdürü
Bağımsız Denetçi

Bilinmelidir ki, vergi daireleri kira geliri denetimini birçok kriteri kullanarak yapabilmektedir. Evde oturanların ev sahibi mi yoksa kiracı mı olduğu yada işyeri olarak kullanılan işyerlerinin kiracılar yada sahipleri tarafından kullanılıp kullanılmadığı yönünde denetimler vergi idaresi tarafından hem fiziki olarak memur vasıtasıyla, hem de sistem üzerinden yapılabilmektedir. Bu çerçevede; belediyeler, elektrik dağıtım şirketleri, toki, bankalar, ptt, dask bilgileri, tapu daireleri, su idareleri, adrese dayalı nüfus kayıt sistemi, doğalgaz dağıtım şirketleri gayrimenkullerle ilgili bilgileri Maliye Bakanlığı ile paylaşmaktadır. Bu durum, vergi idaresinin kira gelirlerini kolayca tespit etmesini sağlamaktadır.

Gayrimenkulünüze ilişkin tüm bilgilerin Maliye Bakanlığı ile paylaşılmakta ve bu bilgilerin bilgisayar programları ile analiz edilmekte olması, bu gelirlerin beyan edilmemesi durumunda ciddi bir cezalandırılma riski ile karşı karşıya kalınacağı bilinmelidir. 2016 yılında elde edilen kira gelirlerine ilişkin beyannameler 31 Mart 2017 tarihi mesai saati sonuna kadar verilmesi gerekiyor. Beyannamenizi İnternet Vergi Dairesi uygulamasından verebilir, ödemelerinizi de internet ya da bankalardan yapabilirsiniz. Konutlarda, her bir konut için aylık 500 TL ve üzerinde kira geliri elde edenlerin, işyerlerinde ise işyerini kiraya verenler ile kiracıların kiraya ilişkin tahsilat ve ödemelerini herhangi bir sınır olmaksızın banka, benzeri finans kurumları veya posta idareleri aracılığıyla gerçekleştirilmesi ve bu kurum ve kuruluşlar tarafından düzenlenen belgelerle tevsik etmesi zorunluluğu bulunmaktadır. Beyanname üzerinden hesaplanan gelir vergisi Mart ve Temmuz aylarında olmak üzere iki eşit taksitte ödenir. Hesaplanan vergi; mükellefin bağlı bulunduğu vergi dairesine, bağlı olunan vergi dairesindeki hesabın bildirilmesi şartıyla diğer vergi dairelerine, tahsile yetkili banka şubelerine, www.gib.gov.tr adresinden anlaşmalı bankaların kredi kartıyla ödenebilir.

Makalemizde, şahsi gayrimenkullerin kiralanmasından elde edilen gayrimenkul sermaye iradının vergilendirilmesi anlatılmaya çalışılmıştır. İşletmelerin aktiflerinde yer alan gayrimenkullerin kiralanmasından elde edilen gelir, ticari kazanç olarak vergilendirilmekte olup gayrimenkul sermaye iradı olarak vergilendirilmez.

1. KİRA GELİRLERİNİN ELDE EDİLDİĞİ DÖNEM

Bir takvim yılı içinde o yıla veya geçmiş yıllara ait olarak tahsil edilen kira bedelleri, o yılda elde edilmiş kabul edilecektir. Gelecek yıllara ait olup peşin tahsil edilen kira bedelleri ise, ilgili yılın geliri olarak kabul edilip ilgili yılda beyan edilecektir. Türk Vergi Sistemi, gayrimenkul sermaye iradının vergilendirilmesinde tahsil esasını benimsediğinden, henüz tahsil edilmemiş olan kira gelirleri için yıllık gelir vergisi beyannamesi verilmez.

2. HANGİ DURUMLARDA BEYANNAME VERİLMELİDİR?

Aynı takvim yılı içinde konut ve işyeri kirasının birlikte elde edilmesi durumunda, konuttan elde edilen kira gelirinden 3.800 TL istisna tutarı düşüldükten sonra kalan tutar ile işyeri kira gelirinin toplamı 30.000 TL’yi aşıyorsa, hem konut hem de işyeri kira geliri beyan edilecek, aşmıyorsa yalnızca konut kira geliri beyan edilecektir.

Beyannamede verginin hesaplanması sırasında işyeri üzerinden yıl içerisinde yapılmış olan tevkifatlar hesaplanan vergiden mahsup edilecektir.

NOT: İşyeri kira gelirinin beyan edilip edilmemesi konusunda brüt rakamlara bakılır. İşyeri kira ödemelerinden yapılan stopaj oranı % 20’dir. İşyeri kiralarında brüt rakamlar hesaplanırken aşağıdaki formülden yararlanılır.

3. KONUT KİRA GELİRLERİNDE İSTİSNA

Binaların mesken olarak kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde elde edilen gelirin 2016 takvim yılı için 3.800 TL’si gelir vergisinden istisnadır.

Kiraya verilen gayrimenkul kiracı tarafından hem konut hem de işyeri olarak kullanılması halinde (home-office) elde edilen kira kazancına konut istisnası uygulanmaz.

Binaların, konut olarak on iki aydan az süreyle (kısmi dönem) kiraya verilme halinde istisna tutarı aynı şekilde 3.800 TL olarak uygulanır.

Kiraya verilen binanın hisseli olması halinde elde edilen gelir, hisse sahiplerine hisseleri oranında bölüştürülecek ve her bir gerçek kişi için ayrı ayrı 3.800 TL’lik istisna uygulanacaktır.

Konut istisnasından yararlanamayacak olanlar şöyle sıralanabilir:

  1. Ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyanname ile bildirmek mecburiyetinde olanlar; yani ticari kazanç sahipleri, zirai kazanç sahipleri, serbest meslek erbapları,

  2. İstisna haddi üzerinde hâsılat elde edip beyan etmeyenler veya eksik beyan edenler,

  3. İstisna haddinin (3.800 TL) üzerinde hasılat elde edenlerden, beyanı gerekip gerekmediğine bakılmaksızın ayrı ayrı veya birlikte elde ettiği ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının gayri safi tutarları toplamı 110.000 TL’yi aşanlar.

4. KİRA GELİRLERİNİN İNDİRİLECEK GİDERLER

Yıllık konut veya işyeri kira geliri hâsılatından indirilebilecek olan giderler;

  • Gerçek gider usulü veya

  • Götürü gider usulü olmak üzere iki şekilde tespit edilmektedir.

A. Gerçek Gider Usulü

Bu usulde, fiilen yapılmış olan ve belgelerle ispatlanan giderler gerçek tutarlarıyla yıllık kira geliri toplamından indirilecektir. Bu usulde kira gelirinden indirilebilecek giderlerin bir kısmı aşağıda belirtilmiştir:

a. Kiraya verilen mal ve haklara ilişkin sigorta giderleri,

b. Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara sarf olunan borçların faizleri ile konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap (edinme) yılından itibaren 5 yıl süre ile iktisap bedelinin % 5’i,

c. Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen vergi, resim, harç ve şerefiyelerle kiraya verenler tarafından ödenmiş olmak şartıyla belediyelere ödenen harcamalara iştirak payları,

d. Kiraya verilen mal ve haklar için ayrılan amortismanlar,

e. Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konutun kira bedeli.

B. Götürü Gider Usulü

İsteyen yükümlüler, gerçek giderlere karşılık olmak üzere hâsılatlarının %25’ini götürü olarak, herhangi bir belge ibraz etmeksizin indirebilirler. Götürü gider usulü ve gerçek gider usulünün seçilmesinde mükelleflere seçimlik hak tanınmıştır. Ancak götürü gider usulünü seçenler iki yıl geçmedikçe gerçek usule dönemeyeceklerdir.

5. EMSAL KİRA BEDELİ ESASI

A. Emsal Kira Bedelinin Tespiti

Emsal kira bedeli uygulaması, bir vergi güvenlik müessesesidir. Emsal kira bedeli gayrimenkulün kira bedeli almadan başkasının kullanımına bırakılması durumunda ya da kira bedelinin emsal kira bedelinden düşük olması durumunda devreye giren bir düzenlemedir. Bu tip durumlarda gayrimenkulün emsal kira bedeli, gayrimenkulün kirası sayılmaktadır.

Bina ve arazilerde emsal kira bedeli, yetkili özel makamlarca veya mahkemelerce saptanmış kiradır. Böyle bir takdir veya tespit yapılmamış ise, emsal kira bedeli, Vergi Usul Kanunu’na göre belirlenen vergi değerinin % 5’idir.

B. Emsal Kira Bedelinin Hangi Durumlarda Uygulanmayacağı

Emsal kira bedeli esası aşağıdaki durumlarda uygulanmaz:

a. Boş kalan gayrimenkullerin muhafazası amacıyla bedelsiz olarak başkalarının kullanımına bırakılması durumunda,

b. Binaların mal sahiplerinin usul, füru veya kardeşlerinin ikametine tahsis edilmesi durumunda (Usul, füru veya kardeşlerden her birinin ikametine birden fazla konut tahsis edilmişse bu konutların yalnızca birisi hakkında emsal kira bedeli hesaplanmaz, kardeşler evli ise eşlerinden sadece biri için emsal kira bedeli hesaplanmaz),

c. Mal sahibi ile birlikte akrabaların da aynı evde veya dairede ikamet etmesi durumunda,

d. Genel bütçeye dâhil daireler, il özel idareleri ve belediyeler ile diğer kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılan kiralamalarda.

Anlaşılacağı üzere, a, b, c ve d durumlarının herhangi biri ve/veya birkaçı mevcut ise vergi idaresinin mükelleflere, “şu kadar kira geliri elde etmişsiniz, dolayısıyla da şu kadar vergi vermeniz gerekmektedir” diyebilme hakkı bulunmamaktadır.

Bir cevap yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir